Итак, вы давно мечтали о собственном доме и, наконец, настал момент, когда необходимо предпринимать какие-то действия, чтобы мечта стала реальностью, но возникает множество вопросов. Попробуем разобраться в том, что делать, чтобы переехать в собственный дом и при этом не разориться и не настрадаться.
Прежде всего необходимо четко проработать стратегию, составить порядок действий и следовать ему, тогда не придется ничего переделывать и еще больше тратиться.
1. Определяемся с назначением дома, который будет. Есть два типа домов - для постоянного проживания и для дачного использования. Это два абсолютно разных дома, для них используются разные архитектурные решения (например высота этажа, состав помещений), разные строительные материалы (например профилированный брус и оцилиндровку не больших сечений лучше не использовать для дома для пмж, а для дачного дома будет странно использовать газобетонные блоки и 5-камерное остекление) и, соответственно у них разные ценовые диапазоны.
2. Определяемся с участком для строительства. Для дома, в котором вы планируете жить круглый год , необходимо предусмотреть:
- Удаленность от мест работы, садика, школ. Как ходит транспорт, во сколько вечером приезжает последний автобус.
- Какие инженерные коммуникации уже есть на участке. Это влияет на конечную стоимость дома. Вообще минимально необходимо это только электричество - для отопления будет сделана система с электрическим котлом, для водоснабжения можно устроить скважину, канализация прекрасно обустраивается при помощи септика. Септики бывают разные - от двух закопанных бетонных колец, до септика, который не нуждается в периодической откачке. Хороший септик сейчас стоит чуть больше 100 000 руб. Скважина в среднем стоит около 50 000 руб. Отопление при помощи электрического котла не так дорого, как многие думают. Это связано с тем, что современные дома энергоэффективны - для таких домов мы ставим утепление стен 200 мм, пола и потолка 250 мм. Это с лихвой вписывается в теплотехнический расчет для нашей полосы. А если еще поставить систему вентиляции с рекуператором, то вообще ни один джоуль не будет потерян зря. Кстати, дом дышит не стенами, как считают многие, а правильной системой вентиляции! Когда дом дышит стенами приходят счета за отопление с неприличными суммами. Газ на участке это великолепно, но существенно повышает его стоимость. Его проведение иногда стоит баснословных денег и никогда не окупится по сравнению с отоплением электричеством. Поэтому необходимо решить нужен ли вам на участке газ.
- Форма и размеры участка. Если вы планируете что-то выращивать, необходимо учесть как будет стоять дом и где он будет давать тень.
- Стоимость участка. Есть участки в городе(рассматриваем г.Кострома), их стоимость в центре 2-3 млн за 8-10 соток, есть участки на окраинах, в поселках - например поселок Первый, поселок Южный, Экоград. Там, конечно, участки стоят дешевле 300-700 тысяч рублей за 10 соток.
- После покупки участка, если на участке нет электричества, то необходимо запросить, обычно для жилого дома это 3 фазы, 380 вольт. Для начала строительных работ это самое нужное.
3. Определяемся с материалами, из которых будет строиться дом.
Если у вас нет денег на дом из кирпича, тогда стоит задуматься о том, чтобы построить каркасный дом. Каркасный дом - это последнее слово в достижениях в строительстве для малоэтажного домостроения. Я сейчас имею ввиду качественный дом на фундаменте УШП или УФФ с теплыми полами и хорошим утеплением. Кстати, есть еще СИП дома, но они хуже по характеристикам, у них сложнее сделать хорошие стыки, меньшие возможности архитектурных "наворотов" и они дороже, т.к. вы платите целому заводу, чтобы он произвел комплект, который собирается без проблем на стройке при помощи простой торцовки! Вот, например с лестница заводская это лучше, т.к. конструкция чистовая и очень приятно, когда все стыки миллиметр в миллиметр. Пеноблок тоже имеет место быть в данном списке, но объективно он ничем не лучше каркасного дома и при этом он дороже, требует массивного фундамента, многие интересные планировочно-архитектурные изыски в нем попросту не сделать. Если брать совокупное честное сравнение характеристик этих двух домов, то грамотный каркасник выиграет по многим пунктам. И эти слова не маркетинг(нам все равно, мы строим и то и другое), а просто констатация фактов. Дома из клееного бруса для пмж строить можно, но это ооочень дорого, в основном сфера применения - дорогие дачи или когда хозяевам не в облом потратить 20 000 руб на отпление в месяц, либо когда слишком нравится стиль шале и огромные массивные балки. Дома из профилированного бруса и оцб - не для пмж, т.к. этот стеновой материал требует ухода, периодических вложений, и его все равно утепляют, даже те кто сначала говорят "не замерзнем"))))))В итоге получается тот же каркасник, только дороже и хуже)))Вот для дачи это идеальное решение - строится быстро, отделывать так тщательно не нужно, есть щели меж венцов да и ладно, отопление все равно чаще всего печное и самое главное - дышится совсем не так как в городе и весь антураж подчеркивает разницу между городом и загородом.
4. Определяемся с архитектурой дома.
Необходимо с самого начала представлять сколько этажей вам нужно, какие комнаты и что будет пристраиваться позднее. Начнем с этажности. Одноэтажный дом за м.кв. стоит дороже, т.к. если взять два дома одинаковой площади, один из которых одноэтажный, а второй двухэтажный, то мы увидим, что у одноэтажника фундамент и крыша в два раза больше чем у двухэтажника. Двухэтажник, в свою очередь, проигрывает одноэтажнику тем, что мы получаем холл и лестницу, которые не являются полезной площадью, в среднем простая лестница стоит 50-80 т.р. квадратный метр каркасного дома с финишной отделкой 16 000 руб/м2, лестничный проем самый скромный 2х2 м , т.е 8 м.кв на двух этажах, получается доплата за использование второго этажа в среднем 200 000 руб.
Помимо этажности нужно определиться какой тип фундамента вы хотите - свайно-винтовой, ленточный, УШП, УФФ; конечно лучше последние два, они приплюсовывают к стоимости 200-400 т.р. но это того однозначно стоит.
Какой вид наружной отделки стен будет - имитация бруса, фахверк, сайдинг, облицовочный кирпич, штукатурка - все отделки хороши, не все практичны)))
Какая кровля более предпочтительна - металлочерепица, профлист, мягкая кровля, фальцевая кровля, ондулин - не особо дешевле остальных и уже устаревший материал, по крайней мере для дома пмж.
Необходимо сразу представлять где какие будут со временем пристройки и гаражи, чтобы не делать окна в месте, где они попросту будут мешать и заложить закладные детали, чтобы переустройство не вызывало никаких расстройств и сложностей.
Расстановка мебели и сантех приборов настоятельно рекомендуется, так же как и привязка дома к участку и коммуникациям, чтобы не портить потом фасад например трубами газа.
Рассмотрим разницу между планировкой квартиры и дома. Многие жители многоэтажек по привычке просят раздельные сан.узлы, балконы и т.п. вещи, это не совсем правильно. Например, в квартире большая спальня это предел мечтаний, потому что места мало и вещи хранить негде, все обставлено шкафами. В доме для хранения вещей есть гардеробные, встроенные шкафы и просто много места и комнат и концентрация вещей получается меньше. Например пылесос и гладильно-сушильную зону можно разместить в топочной. Полотенца из комодов в спальне можно переложить в удобные шкафы в санузлах с хорошей принудительной вентиляцией. В доме спальни используются только чтобы спать! (в большинстве случаев) Рабочие зоны, зоны с компьютерами обычно располагают в гостиных, кабинетах, это удобнее. Балкон. Балкон это красиво на фасаде, но абсолютно не практично. Закрытый балкон не рассматриваю, остекление крадет всю красоту на фасаде. Так вот, те кто мечтают выходить на балкон утром с чашечкой кофе, обычно выходят с ней на террасу, т.к. кофеварка живет на кухне, а кухня на первом этаже. Исключение составляют только те, кому балкон нужен, чтобы покурить.
И еще момент по поводу окон. Окна в санузлах и на лестнице делать надо, не стоит на этом экономить, в сан.узле это проветривание и освещение на период отключения света и днем, а на лестнице это безопасность спусков и подъемов)))
Это на первый взгляд сложно долго и мучительно. Для упрощения и воодушевления есть хорошие архитекторы, которые предложат вам варианты по всем этим вопросам и расскажут как лучше. Да, типовых проектов в стандартном понимании нет в природе, архитекторы все равно будут делать для вас проект, по вашим параметрам, это не сложно и это неизбежно и, что самое приятное, это для вас плюс а не минус! Проект заказывать не нужно, застройщик все проектные работы делает бесплатно и в соответствии со своими конструктивными наработанными решениями. Чаще всего когда вы заказываете проект у одной фирмы, а строит другая, вы просто тратите деньги на ветер, т.к. у всех разные внутренние нормы и разный состав проектной документации. А "вольные проектировщики" иногда рисуют то что и построить то без слез нельзя)))
5. Определяемся с фирмой, которая будет строить.
Фирм много, смотреть нужно по портфолио. Если фирма предлагает вам каркасник, а на фото на сайте одни брусовики под усадку, они скорее всего не очень опытны. Хорошая фирма не предлагает вам закупать материал и решать строительные проблемы самостоятельно, не спрашивает как решить тот или иной узел у здания, хорошая фирма это все делает и предлагает вам готовые решения. Вы только платите и принимаете результат. Проектирование в хорошей фирме бесплатно. Вам бесплатно предоставляют расчет и если необходимо эскиз. У нас эскиз выглядит вот так. Также хорошая фирма делает не только коробку дома, но и коммуникации и некоторые виды отделочных работ. Еще важный момент, хорошая фирма заинтересована в добром имени и качественной стройке, поэтому не удешевляет то что удешевлять нельзя или это некрасиво.
6. Запрашиваем стоимость, по которой выбранная фирма построит дом. Стоимость каркасного дома на настоящий момент (даже если строить самостоятельно)в нормальной комплектации под пмж от 11 000 -13 000 м.кв. Под ключ на дорогом фундаменте, с дорогой отделкой 16 000 - 20 000 м.кв. Стоимость коробки из пеноблока 16 000 руб, под ключ получается 25 000 -30 000 руб/м.кв.
Оплата должна быть разбита по этапам строительства(процентов по 20-30). Это удобно и безопасно.
7. Получаем бесплатную документацию (архитектурный паспорт) для получения разрешения на строительство. Следующим этапом является сбор документов для получения разрешения на строительство. Это нужно сделать до начала строительства, т.к. на участок может прийти комиссия и, если строительство уже начато, то архитектура откажет. Это не сложно и не долго. У фирмы-застройщика нужно попросить архитектурный паспорт на дом.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
- выписку из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок, если сведения о нём отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости,
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство,
- схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства,
- описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, включающего:
- описание в текстовой форме, отражающего параметры объекта, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта, иные характеристики объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом (архитектурные решения),
- графическое описание - изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.
Если строительство или реконструкция ОКС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено одного из заключений органа, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия:
- о соответствии раздела проектной документации ОКС
- о соответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям, градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения,
В случае, когда строительство жилого дома или иного ОКС будет вестись на территории исторического поселения типовому архитектурному решению, сложившемуся в историческом поселении, к заявлению о выдаче разрешения на строительство делать описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства не потребуется (Федеральный закон № 73-ФЗ от 25. 06. 2002 г.).
Примечание
Правоустанавливающие документы на земельный участок, выписки из ЕГРН и ГПЗУ могут быть запрошены в соответствующих органах непосредственно администрацией, если застройщик не представил их самостоятельно.
Требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта ИЖС не допускается ( пункт 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
8. Заключаем договор с фирмой-застройщиком. После получения разрешения на строительство заключаем договор. Договор должен содержать конкретные марки стройматериалов, эскизы дома, схемы инженерных сетей и в договор должны быть включены гарантия и смета. Хорошая фирма-застройщик выезжает для подписания договора к вам сама, если вы находитесь в разных регионах.
9. Вводим дом в эксплуатацию.
Все просто! Все быстро! Все без лишних нервов и движений!